Výběr článků z oblasti nemovitostí a bydlení
Některé články jsou převzaté z uvedených zdrojů a svůj názor na věc
si musí nakonec udělat každý z Vás. Pokud budete chtít více informací
souvisejících s prodejem či nákupem Vaší nemovitosti prostřednictvím
naší realitní kanceláře REAL.cz Brno neváhejte a kontaktujte nás telefonicky
(541235058, 608459789).
Devět nejčastěji kladených otázek o pronájmech:
Chystáte si pronajmout byt? Na nejčastější dotazy o pronájmech odpovídá
Michal Macek z realitní kanceláře Evropa.
1. Pokud si chci pronajmout byt a obrátím se na realitní kancelář,
budu jí muset zaplatit poplatek za zprostředkování. Kolik to nejčastěji
bývá?
Zpravidla zájemce platí provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu. Jsou
ale i realitní kanceláře, které si provizi od zájemce o pronájem neberou.
2. Jak vysoké provize platí majitel bytu realitní agentuře za to,
že mu zprostředkovává pronájem?
Majitel pronajímané nemovitosti platí jeden měsíční nájem jako provizi.
Avšak i v tomto případě platí výjimky, a to většinou u nemovitostí nabízených
za cenu nižší než deset tisíc korun za měsíc.
3. Platí nájemník majiteli předem nějakou kauci nebo zálohu? Kolik
to nejčastěji bývá?
Ano, při podpisu nájemní smlouvy nebo při předání bytu skládá nájemce
majiteli kauci. Výše kauce je nejčastěji částka ve výši jednoho měsíčního
nájmu. Pokud je byt nadstandardně zařízen, stanovuje se kauce vyšší.
4. Může nájemník v bytě provádět nějaké úpravy? A za jakých podmínek?
Nájemník kromě běžné údržby bytu nesmí provádět úpravy bytu bez písemného
souhlasu majitele.
5. Na jak dlouhou dobu se obvykle uzavírá nájemní smlouva?
Zájmem většiny majitelů je pronájem na co nejdelší dobu, ale nájemní
smlouva se zpravidla u bytových prostor uzavírá na dobu jednoho roku
s tím, že po uplynutí této doby se prodlužuje v případě zájmu o další
rok.
6. Do kdy musí nájemník byt vyklidit?
Nájemník musí vyklidit byt a předat jej v takovém stavu, v jakém jej
převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, nejpozději ke dni skončení
nájemní smlouvy nebo k písemně dohodnutému dni s majitelem.
7. Co když chce majitel bytu zvýšit nájem? Má na to právo a v jakém
případě?
Zvýšit nájem může majitel bytu nejdřív po vypršení nájemní smlouvy.
Pokud tedy byla smlouva uzavřena na jeden rok, může pronajímatel nájem
zvýšit až po roce. U tržních pronájmů ale není zvykem je zvyšovat. To
především z důvodu, že ceny nájmů poslední roky klesají (a to i přesto,
že náklady majitelů například za správu nebo opravy nemovitostí stoupají).
Tento pokles tržních nájmů je způsoben zvyšující se nabídkou bytů k
pronájmu. Takže v případě, že bude majitel chtít po roce nájem zvýšit,
se může stát, že nájemce si začne raději hledat jiný byt. Pak záleží
na pronajímateli, zda se i on rozhodne hledat jiného nájemce, nebo cenu
ponechat ne stejné výši. Často se ale dnes stává, že se v souvislosti
se snižováním cen nájmů naopak majitel bytu rozhodne nájemné ještě snížit,
aby o dobrého nájemce nepřišel.
8. Jaký byt je vlastně možné pronajímat?
Bez omezení lze samozřejmě pronajímat byt v osobním vlastnictví. V případě
družstevního bytu záleží na stanovách družstva. U obecních bytů je potřeba
mít souhlas majitele, tj. obce. Toto povolení lze získat většinou při
dlouhodobé cestě do zahraničí - cestu však musíte věrohodně doložit.
9. Na co si dát pozor při podpisu smlouvy?
Ověřte si, zda je pronajímatel opravdu majitelem pronajímané nemovitosti.
To je možné například z výpisu z katastru nemovitostí nebo chtějte potvrzení
družstva. Zkontrolujte cenu nájmu, tedy co vše cena obsahuje a hlavně
co budete muset platit nad rámec sjednaného nájmu. Zjistěte si, jestli
je byt pronajímán včetně sklepa, garáže a podobně. Při předání bytu
sepište předávací protokol. Do něj se zapisuje veškeré vybavení i případné
nedostatky nebo poškození tak, aby při zpětném předání nevznikl spor
o to, kdo škody způsobil. Do předávacího protokolu se také uvádějí stavy
měřičů energií. Nájemní smlouva upravuje bydlení na dlouhou dobu, a
proto bych doporučil se při pronájmu bytu vždy obrátit na realitní kancelář
nebo na právníka.
Zdroj: Lidové noviny, Bydlení, 15.10.2002
Na co má právo nájemce
a majitel bytu
nahoru
Jaká pravidla by měla platit mezi majitelem bytu a nájemníkem? Jak
se daní příjmy z pronájmu bytů? Na tyto a další otázky odpovídal Michal
Žižlavský, advokát zabývající se problematikou nemovitostí, bytů a nebytových
prostor.
1. Jak má vypadat smlouva o nájmu bytu a co v ní nesmí chybět?
Od 1. 1. 1995 platí, že smlouva o nájmu bytu musí být písemná. Ve smlouvě
nesmějí chybět označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání
a výše nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu (jde o tzv.
služby). Pokud chybí některá z uvedených náležitostí, je smlouva neplatná.
Důležité je vědět, že není-li ve smlouvě výslovně uvedena doba nájmu,
předpokládá se, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Takovou
smlouvu pak může pronajímatel ukončit zpravidla pouze výpovědí ze zákonem
stanovených důvodů. U družstevních bytů mohou další požadavky vyplývat
ze stanov družstva. Nájemce družstevního bytu by se měl se stanovami
seznámit před podpisem smlouvy.
2. Jak se daní příjmy z pronájmu bytů?
Příjmy z pronájmu samozřejmě podléhají dani z příjmů, ať již je pronajímatelem
fyzická či právnická osoba. Za určitých podmínek je pronajímatel povinen
platit i daň z přidané hodnoty (DPH). Tato daň bývá v praxi často opomíjena,
což může mít za následek zpětné doměření daně a uložení sankcí. Jisté
vodítko pro to, kdo je povinen platit DPH, je dáno tím, zda je pronajímatel
podnikatelem a zda je byt určen k podnikání. Jde však o složitější otázku,
kterou doporučuji v konkrétním případě konzultovat s daňovým poradcem.
3. Jaké nejčastější chyby lidé při pronajímání bytů dělají ?
Nejen fyzické, ale i právnické osoby často používají zastaralé vzory
nájemních smluv, které neobsahují potřebné náležitosti (např. výše nájemného,
rozsah užívání příslušenství bytu a podobně). Podle pravidla ˝Kde není
žalobce, není soudce˝ se problém často zjistí se značným zpožděním.
Nový vlastník si kupříkladu nechá zpracovat právní analýzu uzavřených
smluv. Když pak zjistí, že některá smlouva je neplatná, požaduje po
nájemci okamžité vyklizení bytu. Jsou i opačné případy, kdy nájemce
požaduje nájemné za mnoho let zpátky s poukazem na to, že smlouva je
neplatná a pronajímatel je povinen nájemné vrátit. Pronajímatel by měl
především předvídat, že může vzniknout situace, kdy mu nájemce nebude
platit. To pro něj představuje základní riziko. Nájemce by měl zase
myslet na to, aby měl ve smlouvě uvedeno, jaké konkrétní prostory je
oprávněn spolu s bytem užívat. Pokud se bude stěhovat do bytu, který
bude mít vady, měl by pamatovat na popis vad, které má byt při převzetí.
Jinak pronajímatel může tvrdit, že byt poškodil nájemce. Pokud bude
nájemce provádět větší opravy bytu, je třeba získat souhlas pronajímatele
a je třeba řešit, kdo jaké opravy zaplatí.
4. Jaká pravidla by měla platit mezi majitelem bytu a nájemníkem
a jaká pravidla jsou nejlepší, aby nedocházelo ke konfliktům či nedorozuměním?
Dá se říci, že základní pravidla vztahu majitele a nájemce jsou obsažena
v občanském zákoníku a chrání zejména nájemce. Aby se tato pravidla
uplatnila, je samozřejmě třeba uzavřít platnou nájemní smlouvu. Co se
týče pronajímatele, měl by ve smlouvě pamatovat zejména na otázky vymáhání
nájemného a skončení nájemního vztahu pro případ, že nájemce nebude
platit.
5. Na co má právo majitel domu?
Majitel má jako pronajímatel právo na to, aby mu nájemce platil řádně
a včas nájemné a úhrady za služby. Pokud nájemce neplatí včas, má pronajímatel
právo na poplatek z prodlení. V současné době činí výše tohoto poplatku
2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý den
prodlení. Pronajímatel může dát nájemci výpověď ze zákonem stanovených
důvodů. O výpovědi však musí rozhodnout soud. Pronajímatel má právo
požadovat po nájemci, aby byt užíval řádně, aby nepoškozoval jeho majetek
a nerušil ostatní nájemníky. Může po nájemci žádat, aby na svůj náklad
prováděl běžnou údržbu bytu a drobné opravy, aby odstranil závady, které
způsobil, aby odstranil stavební úpravy, pokud je provedl bez jeho souhlasu
apod.
6. Na co má právo nájemce?
Nájemce má právo na to, aby mu pronajímatel odevzdal byt ve stavu způsobilém
k řádnému užívání a zajistil mu nerušené užívání bytu. Takovým narušením
by mohl být kupříkladu nefungující výtah. Dále má právo spolu s příslušníky
jeho domácnosti užívat byt, společné prostory a zařízení domu a využívat
služeb, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Rozsah těchto
služeb může být různý podle charakteru a vybavení domu. Může jít o právo
na dodávky energií, úklid a osvětlení společných prostor v domě, užívání
výtahu, prádelny, odvádění odpadních vod kanalizacemi, odvoz popela
a smetí, čištění komínů apod. Nájemce má právo požadovat po pronajímateli
provedení oprav bytu, které je povinen hradit pronajímatel. Pro posouzení,
kterou opravu hradí pronajímatel a kterou nájemce, je důležitý obsah
nájemní smlouvy. Pokud nájemní smlouva tuto otázku neupravuje, stanoví
hranici zvláštní předpis. U družstevních bytů je důležitý i obsah stanov
družstva.
7. Kdy má nájemce právo na slevu z nájemného?
Například když pronajímatel přes upozornění neodstraní závady v bytě
nebo domě, které po delší dobu zhoršují jejich užívání, nebo pokud se
stavebními úpravami v domě podstatně zhoršily podmínky pro užívání bytu.
8. Jakým způsobem může majitel bytu vymáhat peníze po nájemníkovi,
pokud neplatí?
Pokud nájemce neplatí nájemné nebo služby dobrovolně, může se pronajímatel
domáhat zaplacení soudní cestou. Soudní řízení je však neefektivní -
trvá dlouho, stojí peníze a jeho výsledek je často nejistý. Již několik
let právní úprava umožňuje pronajímateli využít rozhodčího řízení. Je
to řízení, kdy nerozhoduje soud, ale rozhodce. Toto řízení je méně formální,
zpravidla nepřipouští opravné prostředky, a je tudíž podstatně rychlejší.
Strany před rozhodcem buď uzavřou smír, nebo rozhodce vydá rozhodčí
nález, který má stejné účinky jako soudní rozsudek. Pravomoc soudu tak
může být nahrazena pravomocí rozhodce, což pro pronajímatele zpravidla
představuje efektivní řešení v řádu měsíců, nikoli let.
9. Jak může majitel bytu dosáhnout toho, aby jeho spor rozhodoval
rozhodce?
Lze toho dosáhnout dvojím způsobem. Buďto smlouvou o rozhodci, nebo
rozhodčí doložkou. Praxe ukazuje, že smlouvy o rozhodci jsou řídkým
jevem. Uzavírají se totiž až v okamžiku, kdy vznikne spor. V této době
ale již zpravidla jedna ze stran ztrácí zájem ˝urychlit˝ vyřešení problému.
To je také důvod, proč se prakticky smlouvy o rozhodci neuzavírají.
Rozhodčích doložek se užívá častěji. Uzavírají se v době, kdy ještě
žádný spor nevznikl. Je proto třeba trvat na tom, aby byla doložka zapracována
do nájemní smlouvy. V době uzavírání smlouvy zpravidla žádná ze stran
nepředpokládá vznik sporu. Z toho důvodu nečiní v praxi uzavírání rozhodčích
doložek problémy.
10. Jsou ještě jiné způsoby, jak může pronajímatel vymáhat dlužné
nájemné?
Z nových možností lze zmínit tzv. přímo vykonatelné notářské zápisy,
které mohou stejně jako rozhodčí nález nahradit soudní rozsudek. Co
se týče vykonávacího řízení, lze využít soukromých soudních exekutorů
a při splnění zákonných podmínek také institutu veřejných dražeb. V
každém případě doporučuji myslet na ochranu svých práv před uzavřením
nájemní smlouvy.
11. Pokud je smlouva uzavřena na dobu neurčitou, za jakých podmínek
ji může vypovědět nájemník a za jakých podmínek majitel bytu?
Smlouvu o nájmu bytu uzavřenou na dobu neurčitou může nájemce vypovědět
kdykoli, bez udání důvodu. V písemné výpovědi musí uvést lhůtu, kdy
má nájem skončit (ta musí být nejméně tři měsíce, a to tak, aby skončila
ke konci kalendářního měsíce). Pronajímatel může oproti tomu vypovědět
smlouvu jen s přivolením soudu a pouze ze zákonem stanovených důvodů
(například potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své
děti, vnuky nebo pokud nájemce a ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou
výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě a podobně). Jestliže soud
rozhodne o výpovědi z nájmu bytu, určí současně, ke kterému datu nájemní
poměr skončí. Skončil-li nájemní poměr například z důvodu, že majitel
bytu potřebuje byt pro některého z rodinných příslušníků, má nájemce
právo na náhradní byt. Ten musí být rovnocenný bytu, který má vyklidit.
V jiných případech stačí nájemci poskytnout přístřeší. Tím se rozumí
provizorium pro ubytování nájemce a uskladnění jeho věcí. Jde např.
o pokoj v hotelu a skladovací prostory. Náklady s tím spojené hradí
nájemce. Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není povinen se
z bytu vystěhovat, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna.
12. Co když chce majitel bytu smlouvu vypovědět dříve, než má skončit?
Jak se může nájemník bránit? A jak má v takovém případě legálně postupovat
majitel?
Jak již bylo řečeno, pronajímatel může smlouvu vypovědět jen s přivolením
soudu, ze zákonem stanovených důvodů. Pokud by ale přesto pronajímatel
nutil nájemce, aby byt vyklidil, aniž by nájemní poměr skončil, mohl
by se dopustit trestného činu. Takové jednání pronajímatele lze oznámit
státnímu zástupci nebo orgánu Policie České republiky.
13. Co když majitel bytu brání nájemníkovi v užívání některých prostor
nemovitosti (například sklepu, půdy a podobně)? Co může nájemník v takovém
případě dělat?
Pokud majitel bytu neumožní nájemci, aby užíval prostory bytu, na které
má právo, může se nájemník svých práv domáhat soudně. Kromě toho se
může nájemce domáhat i náhrady škod, které mu vznikly tím, že prostory
nemohl užívat.
***
Co ovlivňuje výši tržního nájemného
* Standard bytu a jeho vybavení. Byt po rekonstrukci a s vybavením se
pronajme lépe a za více peněz.
* Stav domu. Oprýskané vchodové dveře, zápach popelnic či opadaná omítka
mohou zájemce o pronájem odradit, ačkoli je byt jinak zcela vyhovující.
* Lokalita a dopravní dostupnost. Hodnotí se ˝dobrá pověst˝ lokality,
ale i blízkost zastávek tramvaje, metra či autobusu.
* Náklady na bydlení. Výše poplatků za elektřinu, vodu nebo topení hraje
důležitou roli při výběru bytu.
* Rychlost uskutečnění pronájmu. V méně žádaných lokalitách se při vyšším
nájemném na zájemce čeká někdy i více než čtyři měsíce.
Pramen: Realitní agentura Pronájmy
Zdroj: Lidové noviny, Bydlení, 15.10.2002
Jak stanovit cenu a získat
za Vaši nemovitost maximum?nahoru
Vžijte se do role kupujícího.
Jedním z prvních úkolů makléřů REAL.cz je pomoci Vám stanovit reálnou
prodejní cenu Vaší nemovitosti. Pokud jste si před časem nechali dělat
znalecký posudek (dědictví, koupě) jste asi překvapení cenou stanovenou
znaleckým posudkem, zvláště pokud jde o nemovitosti mimo město. Tato cena
však se skutečnou tržní cenou nemá nic společného. Nemovitost je často
dílem budování a vylepšování, kdy většina majitelů na ní strávila stovky
hodin a tak se může snadno stát, že při stanovení ceny budeme uvažovat
jinak než kupující.
Je to logické. Do našeho domu jsme investovali nejen spoustu peněz,
ale také mnoho času a práce. K nemovitosti máme větší vztah, je
to náš život, prostor k bydlení, nejsou to jen chladné cihly. V
těchto místech se odehrály důležité okamžiky našeho života a ceníme
si ho více, než kdokoliv jiný.
Tuto speciální vnitřní hodnotu však vnímáme pouze my a hrdost spojená
s vlastnictvím kvalitně vybudovaného a pečlivě udržovaného domu nebo
bytu se bohužel do cen na trhu s nemovitostmi nepromítá. Výjimkou jsou
pouze domy slavných hvězd, po kterých někdo touží právě z tohoto
důvodu.
Vžijte se na chvíli do role kupujícího...
Pokud budete hledat dům nebo byt, získáte si různé nabídky, prohlédnete
si ty, které vás zaujmou, budete je srovnávat a budete si chtít vybrat
tu, s tou nejvyšší hodnotou. Nebudete chtít jen to nejlevnější a nebudete
ani chtít jen to nejdražší. Nejdříve totiž musí nabízená nemovitost
splňovat vaše požadavky. A teprve potom budete její hodnotu srovnávat
s její cenou.
Cenu nemovitostí určuje nejen to, kolik zde bylo prostavěno materiálu,
ale dnes zejména to, v jaké oblasti je dům nebo byt umístěn. Jací jsou
sousedé. Jaký má přístup ze silnice. Jak klidná je oblast, ve které
se nachází. Jak daleko to mají obyvatelé do obchodu, na tramvaj či autobus.
Zda je možné před domem pohodlně zaparkovat. A mnoho dalších.
Nejdůležitější je zejména to, za kolik se srovnatelné byty nebo domy
prodávají v blízkém okolí.
Dalo by se říct, že cenu domu nebo bytu neurčuje ani prodávající, ani
realitní kancelář, ani odhadce nebo soudní znalec. Cenu určují ostatní,
kteří podobné byty nebo domy ve vašem okolí prodávají. Cenu určuje trh,
tedy nabídka a poptávka. Pokud budou tyto ceny vysoké, získáte podobnou
částku i za Váš dům. Pokud však budou nízké a vy budete požadovat mnohem
více, budou se kupující zákonitě ptát, proč by měli za váš byt dávat
tolik, když si obdobný se stejným vybavením a počtem místností mohou
koupit od dva vchody dál za částku o několik desítek nižší. A zákonitě
si vyberou tu druhou. Realitní kancelář Vám pomůže v orientaci
na trhu a doporučí Vám vhodnou nabídkovou cenu. Obvykle to dělá průzkumem
reálných cen (skutečně realizovaných) u srovnatelných nemovitostí v blízkém
okolí. Pak tu hraje důležitou roli zkušenost, kterou má díky své každodenní
praxi.
Pokud tedy za váš dům nebo byt nasadíte cenu, která bude řekněme o
5% vyšší, než jsou ceny obdobných domů nebo bytů ve vašem okolí, budete
mít mnohem vyšší pravděpodobnost, že nemovitost prodáte rychle. Pokud
totiž budete trvat na ceně, která neodpovídá cenám srovnatelných bytů
nebo domů v okolí, a bude výrazně vyšší, musíte se připravit na to,
že váš byt bude pasivně čekat na zájemce mnoho měsíců bez povšimnutí.
A postupné snižování ceny může dokonce působit proti vám, protože lidé,
kteří by si nemovitost koupili za cenu, ke které se nakonec dostanete,
už budou dávno bydlet někde jinde. S tím je potřeba také počítat,
že lidé, kteří chtějí kupovat, prostě koupí jinde a nebudou čekat až
se vaše představa přiblíží reálné ceně.
Stanovení ceny, která vám přinese z prodeje co nejvíce peněz, a která
ale současně bude odpovídat situaci na trhu je tedy úkol těžký a důležitý.
Pokud chcete maximum, neztrácejte čas ani s nabídkami typu: „Vykoupíme
vaši nemovitost do 24 hodin“ nebo „Platíme ihned a hotově“. Cena, kterou
byste získali se bude pohybovat asi na 60 až 70% procentech skutečné
ceny.
Makléři REAL.cz vám pomohou určit maximálně dosažitelnou reálnou cenu
vaší nemovitosti po osobní prohlídce. Pokud to neudělají na místě, tak
většinou do druhého dne po prohlídce. Nechtějte znát cenu po telefonu
bez prohlídky. Je to naprosté „střílení od pasu“, které nemá s profesionálním
přístupem co dělat. Většinou se dozvíte menší cenu a právě od těch,
co nabízejí okamžitý „výhodný“ výkup. Pokud máte okamžité finanční problémy
a myslíte, že je tím rychle vyřešíte, pak je to vaše volba a nedivte
se, že jste mohli dostat víc.
Kdo platí daň z převodu
nemovitostí?nahoru
Vybraná ustanovení zákona č. 357/1992 Sb.
Stručně:
Daň z převodu nemovitostí hradí prodávající. Pokud prodávající daň nezaplatí,
finanční úřad bude vyžadovat její zaplacení po kupujícím, který je tzv.
ručitelem. Daň z převodu nemovitostí činí 5 % ze základu daně. Základem
daně je cena nemovitosti zjištěná znaleckým posudkem, je-li však cena
sjednaná mezi prodávajícím a kupujícím vyšší než cena v tomto posudku,
základem daně je pak tato vyšší cena sjednaná.
Zákon České národní rady ze dne 5. května 1992
o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí,
ve znění zákona ČNR č. 18/1993 Sb., zákona č. 322/1993 Sb., zákona
č. 42/1994 Sb., zákona č. 72/1994 Sb., zákona č. 85/1994 Sb., zákona
č. 113/1994 Sb. zákona č. 248/1995 Sb., zákona č. 96/1996 Sb., v úplném
znění zákona č. 232/1996 Sb., zákona č. 203/1997 Sb., ve znění zákona
č. 151/1997 Sb., zákona č. 227/1997 Sb., zákona č. 169/1998 Sb., zákona
č. 95/1999 Sb. zákona č. 27/2000 Sb., zákona č. 103/2000 Sb. a zákona
č. 364/2000 Sb.
Oddíl třetí
DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ
§ 8 Poplatník
(1) Poplatníkem daně z převodu nemovitosti je
a) převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem,
b) nabyvatel, jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí, vyvlastnění,
konkursu, vyrovnání, vydržení nebo ve veřejné dražbě,
c) oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému
břemeni,
d) převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí; převodce a nabyvatel
jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně.
(2) Jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti z bezpodílového
spoluvlastnictví manželů nebo do bezpodílového spoluvlastnictví manželů,
považuje se každý z manželů za samostatného poplatníka a jejich podíly
za stejné, pokud nejsou podíly dohodnuty nebo stanoveny jinak. V případě
podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem
a platí daň podle velikosti svého podílu.
§ 9 Předmět daně
(1) Předmětem daně z převodu nemovitostí je
a) úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem včetně vypořádání
podílového spoluvlastnictví,
b) bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému
břemeni při nabytí nemovitosti darováním.
(2) Předmětem daně z převodu nemovitostí je rovněž úplatný převod vlastnictví
k nemovitostem v případech, kdy dojde následně k odstoupení od smlouvy
a smlouva se tímto od počátku ruší. {2b}.
(3) Vyměňují-li se nemovitosti, považují se jejich vzájemné převody
za jeden převod. Daň se vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu
je daň vyšší.
(4) Ustanovení § 3 odst. 2 platí obdobně.
§ 10 Základem daně z převodu nemovitostí je
a) cena zjištěná podle zvláštního předpisu, {1} platná v den nabytí
nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou
nižší než cena zjištěná; rozdíl cen nepodléhá dani darovací. Je-li však
cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná,
b) cena (§ 16) bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného plnění
obdobného věcnému břemeni,
c) v případě vydržení cena zjištěná podle zvláštního předpisu, platná
v den sepsání osvědčení o vydržení ve formě notářského zápisu nebo právní
moci rozhodnutí soudu o vydržení,
d) cena zjištěná podle zvláštního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti
na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci,
e) v případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo ve veřejné
dražbě je základem daně cena dosažená vydražením. Daň se nevyměří, je-li
navrhovatelem dobrovolné dražby osoba osvobozená od daně z převodu nemovitostí,
f) cena sjednaná, jde-li o převod nemovitosti z vlastnictví obce.
ČÁST DRUHÁ
SPOLEČNÁ USTANOVENÍ
§ 11 Rozdělení osob do skupin pro účely výpočtu daně dědické,
daně darovací a daně z převodu nemovitostí
(1) Pro účely výpočtu daně dědické, daně darovací a daně z převodu
nemovitostí jsou osoby zařazeny do tří skupin vyjadřujících vztah poplatníka
k zůstaviteli, dárci (obdarovanému) nebo nabyvateli (převodci). Příbuzenským
vztahům vzniklým narozením jsou na roveň postaveny vztahy založené osvojením.
(2) Do I. skupiny patří
- příbuzní v řadě přímé a manželé.
(3) Do II. skupiny patří
a) příbuzní v řadě pobočné, {2c} a to sourozenci, synovci, neteře,
strýcové a tety,
b) manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé
rodičů a osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně
po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné
domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo
byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstavitele.
(4) Do III. skupiny patří
-ostatní fyzické osoby a právnické osoby.
§ 15 Sazba daně z převodu nemovitostí
u osob zařazených do I. skupiny, II. skupiny a III. skupiny. Daň činí
5% ze základu daně.
§ 16 Věcná břemena, opětující se plnění
Je-li předmětem daně nabytí práva odpovídajícího věcnému břemeni nebo
opětujícího se plnění zřízeného jinak než věcným břemenem, je základem
daně jeho cena zjištěná podle zvláštního předpisu. {1}
§ 17 Minimální výše daně, penále a zaokrouhlování
(1) Minimální výše daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí
činí 50 Kč, a to bez ohledu na rozdělení osob do skupin pro účely výpočtu
daně.
(2) Při vyměřování daně se zaokrouhluje základ daně na celých 100 Kč
nahoru a vyměřená daň na celé Kč nahoru.
(3) Penále se nepředepíše, nepřesáhne-li v úhrnu částku 100 Kč. Vyměřené
penále se zaokrouhluje na celé Kč nahoru.
§ 18 Vyměření a splatnost daní
(1) Na základě daňového přiznání, ve kterém poplatník uvede údaje rozhodné
pro vyměření daně, a podle výsledků vyměřovacího řízení správce daně
daň vypočte a vyměří platebním výměrem.
(2) Daň dědickou, daň darovací a daň z převodu nemovitostí je poplatník
povinen zaplatit nejpozději do 30 dnů ode dne, v němž mu byl doručen
platební výměr o vyměření daně.
Osvobození od daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí
§ 20
(1) Od daně dědické a daně darovací je osvobozeno bezúplatné nabytí
majetku do vlastnictví České republiky nebo do vlastnictví obcí, pokud
právo hospodaření s tímto majetkem vykonávají ústřední orgány, státní
fondy, Fond dětí a mládeže, okresní úřady nebo obce či rozpočtové nebo
příspěvkové organizace zřízené ústředními orgány, okresními úřady nebo
obcemi.
(2) Od daně z převodu nemovitostí jsou osvobozeny
a) převody a přechody vlastnictví k nemovitostem při likvidaci státních
podniků, {3} akciových společností s plnou majetkovou účastí státu nebo
s plnou majetkovou účastí Fondu národního majetku České republiky a
nebo Pozemkového fondu České republiky a společností s ručením omezeným
s plnou majetkovou účastí státu,
b) převody a přechody vlastnictví k nemovitostem akciových společností
s plnou majetkovou účastí státu uskutečněné podle rozhodnutí valné hromady
a schválené vládou České republiky,
c) převody vlastnictví k nemovitostem akciových společností s plnou
majetkovou účastí státu související s přímým prodejem v rámci rozhodnutí
o privatizaci podle zvláštního zákona, {4}
d) převody a přechody vlastnictví k nemovitostem v souvislosti s rozdělováním
a slučováním obcí nebo se změnami jejich území podle zvláštních předpisů,
{5}
e) převody vlastnictví k nemovitostem z vlastnictví obcí do vlastnictví
dobrovolných svazků obcí (dále jen "svazek") vytvořených podle
zvláštního zákona, {6} a dále z vlastnictví svazků do vlastnictví obcí,
které byly či jsou ve svazku sdruženy a které byly předchozími vlastníky
převáděných nemovitostí.
(3) Od daně z převodu nemovitostí je osvobozen převod nebo přechod
vlastnictví k nemovitostem z vlastnictví České republiky, pokud právo
hospodaření s tímto majetkem vykonávají ústřední orgány, státní fondy,
okresní úřady nebo rozpočtové či příspěvkové organizace zřízené ústředními
orgány nebo okresními úřady, jakož i převody nebo přechody vlastnictví
k nemovitostem na Českou republiku.
(6) Od daně darovací a daně z převodu nemovitostí jsou osvobozeny
a) převody a přechody vlastnictví k majetku z Fondu národního majetku
České republiky a z Pozemkového fondu České republiky na nabyvatele,
na základě rozhodnutí o privatizaci, {9} a při převodu zemědělských
a lesních pozemků z vlastnictví státu podle zvláštního předpisu {9a}
b) převody a přechody vlastnictví k nemovitostem akciových společností
s plnou majetkovou účastí státu uskutečněné v rámci schváleného privatizačního
projektu nebo rozhodnutí o privatizaci před převodem majetkové účasti
na Fond národního majetku České republiky nebo na Pozemkový fond České
republiky, {10}
c) převody a přechody majetku, který přechází na právnické osoby v České
republice v souvislosti se zánikem České a Slovenské Federativní Republiky,
d) převody a přechody vlastnictví k pozemkům a zřízení věcných břemen
v souvislosti s výměnou nemovitostí podle zvláštního předpisu, {11}
e) vklady vložené podle zvláštního zákona {12} do obchodních společností
nebo družstev (dále jen "společnost"). Je-li vkladem nemovitost,
osvobození se neuplatní, jestliže do pěti let od vložení vkladu zanikne
účast společníka v obchodní společnosti nebo člena v družstvu (dále
jen "společník"), s výjimkou případu úmrtí společníka, a nemovitost
není společníku vrácena. Po dobu těchto pěti let neběží lhůta pro vyměření
daně. Zánik účasti ve společnosti nebo členství v družstvu do pěti let
od vložení nemovitosti jako vkladu je společník povinen oznámit do 30
dnů ode dne zániku účasti nebo členství místně příslušnému správci daně;
součástí tohoto oznámení je i sdělení o způsobu vypořádání,
f) přechody jmění obchodních společností a družstev při jejich sloučení,
splynutí, rozdělení nebo přeměně podle zvláštního zákona, {12}
g) bezúplatné převody bytů a nebytových prostorů z vlastnictví bytových
družstev do vlastnictví členů - fyzických osob, jde-li o bezúplatné
převody uvedené v ustanovení § 24 odst. 1 až 4 zákona č. 72/1994 Sb.,
kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé
vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony
(zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,
h) převody rodinných domků a garáží a bytů z majetku družstev do vlastnictví
členů těchto družstev - fyzických osob, jejichž nájemní vztah k rodinnému
domku, garáži nebo bytu vznikl po splacení členského podílu (dalšího
členského vkladu) těmito členy nebo jejich právními předchůdci,
i) převody a přechody majetku bytového družstva v souvislosti s vyčleněním
části bytového družstva, {12c}
j) převody bytů a garáží z vlastnictví právnické osoby, vzniklé za účelem,
aby se stala vlastníkem budovy, do vlastnictví fyzických osob - nájemců
převáděných bytů a garáží, kteří jsou členy nebo společníky této právnické
osoby, pokud se fyzické osoby nebo jejich právní předchůdci podíleli
svými peněžními prostředky a jinými penězi ocenitelnými hodnotami na
pořízení budovy.
(7) Od daně z převodu nemovitostí je osvobozen první úplatný převod
nebo přechod vlastnictví
a) ke stavbě, která je novou stavbou, na níž bylo vydáno pravomocné
kolaudační rozhodnutí, nebo je dokončenou novou stavbou nebo rozestavěnou
novou stavbou a stavba nebyla dosud užívána, s výjimkou zkušebního provozu,
{12d
b) k bytu v nové stavbě a k bytu, který vznikl změnou dokončené stavby{12e}
a byt nebyl dosud užíván, jde-li o převod bytu podle zvláštního právního
předpisu, {12f} jestliže převodcem je fyzická či právnická osoba a převod
stavby je prováděn v souvislosti s jejich podnikatelskou činností, kterou
je výstavba nebo prodej staveb a bytů, nebo jejich předmětem činnosti
je výstavba nebo prodej staveb a bytů, anebo je-li převodcem obec.
(8) Od daně z převodu nemovitostí je osvobozen úplatný převod nemovitosti,
jestliže převodcem je právnická osoba, které byla nemovitost bezúplatně
převedena likvidátorem na základě zákona o zrušení Fondu dětí a mládeže
a o změnách některých zákonů.
(9) Daň dědická, daň darovací a daň z převodu nemovitostí se nevybírá
při vydání majetku podle zvláštních předpisů. {13}
(10) Od daně darovací jsou osvobozena nabytí vlastnického práva k nemovitostem,
které jsou kulturními památkami, pokud k nim dochází mezi osobami zařazenými
v I. skupině.
(11) Od daně darovací jsou osvobozena bezúplatná nabytí majetku fyzickými
osobami s bydlištěm na území České republiky provozujícími školská a
zdravotnická zařízení a zařízení na ochranu opuštěných zvířat nebo ohrožených
druhů zvířat určená na financování těchto zařízení. Obdobně jsou osvobozena
bezúplatná nabytí majetku právnickými osobami provozujícími zařízení
na ochranu opuštěných zvířat nebo ohrožených druhů zvířat.
(12) Od daně darovací jsou osvobozeny bezúplatné a částečně bezúplatné
převody majetku z Fondu národního majetku České republiky a z Pozemkového
fondu České republiky na Podpůrný a garanční rolnický a lesnický fond,
a.s., a dotace poskytované Podpůrným a garančním rolnickým a lesnickým
fondem, a.s., z majetku tohoto fondu.
(13) Od daně dědické a daně darovací je osvobozeno první bezúplatné
nabytí majetkového podílu stanoveného § 7 odst. 4 a částí třetí zákona
č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových
nároků v družstvech, mezi osobami blízkými. {13a}
(14) Od daně darovací je osvobozeno nabytí peněžních prostředků poskytnutých
fyzické osobě, která je prokazatelně použije na zvýšení nebo změnu kvalifikace,
studium, léčení, úhradu sociálních služeb nebo na zakoupení pomůcky
pro zdravotně postižené, jakož i přímé poskytnutí takové pomůcky.
§ 21 Daňové přiznání
(1) Poplatník je povinen podat místně příslušnému správci daně přiznání
k dani dědické, dani darovací nebo k dani z převodu nemovitostí, a to
do 30 dnů ode dne
a) pravomocně skončeného řízení o dědictví, jde-li o daň dědickou,
b) v němž je smlouva s doložkou o povolení vkladu do katastru nemovitostí
nebo rozhodnutí či jiná listina, kterými příslušný státní orgán potvrzuje
nebo osvědčuje vlastnické vztahy k nemovitostem, doručena poplatníkovi
daně darovací nebo daně z převodu nemovitostí,
c) v němž je uzavřena smlouva o darování movitého majetku, poskytnut
dar do ciziny, přijat dar z ciziny, dovezena do tuzemska věc pořízená
z prostředků darovaných v cizině nebo nabyt jiný majetkový prospěch,
jde-li o daň darovací,
d) uplynutí každého pololetí příslušného kalendářního roku, jde-li o
bezúplatné nabytí majetku právnickými osobami podle § 20 odst. 4 tohoto
zákona. Přiznání zahrnuje veškerý takto nabytý majetek za toto období,
e) účinnosti smlouvy o úplatném či bezúplatném převodu nemovitosti,
která není evidována v katastru nemovitostí, jde-li o daň darovací nebo
daň z převodu nemovitostí.
Součástí daňového přiznání je ověřený opis smlouvy a znalecký posudek
o ceně nemovitosti, jde-li o úplatný nebo bezúplatný převod či přechod
vlastnictví k nemovitosti; znalecký posudek se nevyžaduje v případě
převodu nebo přechodu vlastnictví k pozemkům bez trvalých porostů a
staveb, pokud správce daně nestanoví jinak.
(2) Přiznání k dani darovací nepodléhají dary, které jsou od této daně
osvobozeny podle § 19 odst. 3 a 5, přiznání k dani dědické nepodléhá
nabytí majetku děděním osobami zařazenými v I. skupině. Přiznání k dani
dědické a dani darovací nepodléhá nabytí majetku do vlastnictví České
republiky podle zvláštního předpisu. {14}
(3) Přiznání k dani z převodu nemovitostí při převodech z Fondu národního
majetku České republiky a Pozemkového fondu České republiky na základě
rozhodnutí o privatizaci {9} je povinen podat nabyvatel.
(4) Soud, který vedl řízení o dědictví v prvním stupni, nejde-li o
nabytí majetku výhradně osobami zařazenými v I. skupině, zašle stejnopis
pravomocného usnesení o dědictví, stejnopis případného samostatného
pravomocného usnesení o odměně notáře a jeho hotových výdajích a celý
spis vedený o řízení o dědictví místně příslušnému správci daně do 30
dnů po pravomocně skončeném řízení o dědictví. Správce daně vrátí uvedený
spis soudu do 30 dnů od právní moci rozhodnutí o vyměření daně. Oznamovací
povinnost ke správci daně mají katastrální úřady, jde-li o zápisy vlastnických
a jiných věcných práv do katastru nemovitostí a jejich změny, celní
orgány, jde-li o darování movitého majetku z ciziny nebo do ciziny,
a Středisko cenných papírů, jde-li o darování cenných papírů.
§ 22 Lhůty pro vyměření
(1) Daň nelze vyměřit ani doměřit po uplynutí tří let od konce kalendářního
roku, v němž vznikla povinnost podat daňové přiznání.
(2) Byl-li před uplynutím této lhůty učiněn úkon směřující k vyměření
daně nebo jejímu dodatečnému stanovení, běží tříletá lhůta znovu od konce
roku, v němž byl poplatník o tomto úkonu zpraven. Vyměřit a doměřit daň
však lze nejpozději do deseti let od konce kalendářního roku, v němž vznikla
povinnost podat daňové přiznání.
Jak si vybrat realitní
kancelář, aneb brevíř návštěvníka realitní kancelářenahoru
Stalo se, že se vznikem soukromého podnikání se začaly jako houby po
dešti objevovat realitní kanceláře, lákající nic netušící občany k využití
svých služeb. Kdekdo se cítil být povolán stát se realitním makléřem,
aniž často mnozí tušili, co to ve skutečnosti obnáší. Nápomocen byl
těmto lidem i živnostenský zákon, který uznává realitní činnost jako
živnost volnou, v důsledku toho ji tedy může vykonávat téměř každý.
Co na tom, že ve světě je tomu jinak. Vždyť je svoboda podnikání! Jenže
časem se ukazuje, že jsou kanceláře fundované a kanceláře, řekněme,
méně fundované. Jak je ale rozlišit, jak zjistit, zda jsme na správné
adrese? Snad čtenáři pomůže tento Brevíř.
Nejprve je ale třeba vysvětlit, čím se realitní kanceláře zabývají.
Jsou to především dvě základní discipliny. První je klasické zprostředkování
koupě, prodeje a pronájmu nemovitostí, druhou pak je správa nemovitostí.
Z dalších aktivit je pak možné jmenovat developerství (výstavba a následný
prodej či pronájem objektů), leasing nemovitostí atd. U nás v současné
době většinou převládají kanceláře zabývající se kombinací zprostředkovatelské
činnosti a správy nemovitostí. Vývoj však ukazuje, že bude nutná specializace.
Podívejme se nyní blíže na činnost nejčastější - zprostředkování nákupu,
prodeje a pronájmu nemovitostí. Předpokládejme, že se vlastník nemovitosti
rozhodne svou nemovitost prodat a obrátí se na realitní kancelář. Již
při vstupu do vybrané realitní kanceláře lze z prvních dojmů usoudit
na její kvalitu. O lecčems vypovídá interiér, oblečení a vystupování
pracovníků, způsob přijetí klienta. Pokud se zájemce obrací na zavedenou
firmu, je vhodné si předem telefonicky sjednat termín schůzky s konkrétním
pracovníkem vybrané realitní kanceláře. První návštěva je obvykle návštěvou
sondážní. Zájemce o zprostředkování prodeje by při ní měl být především
podrobně informován o způsobu práce kanceláře, kterou navštívil. Mělo
by se mu dostat všech informací týkajících se náležitostí zprostředkovatelské
smlouvy, rozsahu služeb, způsobu jejich úhrady, výše provize, atd. Po
tomto úvodu je obvyklé domluvit se na prohlídce nemovitosti a na základě
jejího výsledku dohodnout termín sepsání zprostředkovatelské smlouvy.
Stává se často, že již při prohlídce nemovitosti zástupce kanceláře
odmítne zakázku přijmout. Bývá to obvykle proto, že cenové požadavky
klienta jsou vzhledem ke stavu a prodejnosti nemovitosti neúměrné. Seriózní
realitní kancelář v takovémto případě na tyto skutečnosti klienta upozorní
a zakázku odmítne. Pokud však obě strany mají shodné stanovisko, uzavírá
se zprostředkovatelské smlouva.
Většina zavedených kanceláří uzavírá pouze tzv.exkluzivní smlouvy.
Jsou to smlouvy, kterými klient zmocňuje kancelář k výhradnímu zastoupení
ve věci prodeje uvedené nemovitosti. Drtivá většina zahraničních zájemců
o koupi nemovitosti tuto exkluzivitu od kanceláře, která jim nemovitost
nabízí, vyžaduje. Budeme tedy dále uvažovat pouze exkluzivní smlouvy.
Co by měla exkluzivní smlouva obsahovat? V první řadě by mělo být jasné,
podle jakého právního předpisu je uzavírána. Dále samozřejmě musí být
jasně specifikovány smluvní strany. V případě, že je více vlastníků,
měly by být doloženy jejich ověřené plné moci, kterými zmocňují klienta
k jednání ve věci prodeje předmětné nemovitosti. Velice důležitou věcí
jsou potřebné doklady k nemovitosti. Základními doklady jsou nabývací
listina a výpis z katastru. Nabývací listinou je kupní smlouva, rozhodnutí
o dědictví, dohoda o vydání věci, darovací smlouva, rozhodnutí soudu
o vypořádání SJM a pod. Druhým důležitým dokladem je výpis z katastru,
který by neměl být starší dvou měsíců. V současné době se však doporučuje
výpis co nejčerstvější, neboť se množí případy, že je nemovitost prodána
v krátké době několikrát a původní majitelé se prokazují výpisem, který
je sice stár pouhé tři měsíce, nicméně nemovitost za tu dobu již změnila
majitele. K těmto základním dokladům se obvykle požaduje od klienta
platný znalecký posudek a snímek pozemkové mapy. Jsou to však doklady,
které každá kancelář na požádání klienta zajistí. Dalšími důležitými
náležitostmi zprostředkovatelské smlouvy jsou cena, za kterou kancelář
bude nemovitost nabízet, výše provize, termín plnění smlouvy a smluvní
pokuta za nedodržení smlouvy. Zastavme se u jednotlivých částí.
Stanovení reálné prodejní ceny je v současné době velice problematické.
Seriózní kancelář nejprve provede analýzu situace na trhu, zváží technický
stav nemovitosti, posoudí případná břemena či překážky a klienta s těmito
skutečnostmi podrobně seznámí. Zde se v plné míře projeví profesionalita
a solidnost kanceláře. Klient by měl být přesvědčen, že cena je optimální.
Od prodejní ceny se pak odvíjí i výše provize. Ta je obvykle mezi 3-6
%, je však možné dohodnout i provizi nižší (zejména u velkých nemovitostí),
případně vyšší. Je rovněž možné dojednat i jiný způsob stanovení provize.
Bývá zvykem, že provizi platí ten, kdo si službu objednal, často se
provize dělí mezi obě strany, některé kanceláře berou provizi pouze
od kupujícího. Samozřejmou součástí exkluzivní smlouvy je ustanovení
o smluvní pokutě. Tento institut umožňuje kanceláři náhradu nákladů
a zmařeného obchodního případu tehdy, jestliže si klient ve smluvené
době zadá nemovitost u jiné kanceláře, nebo si nemovitost prodává sám.
Kancelář totiž nese celou dobu obchodní rizika a musí se tedy alespoň
částečně chránit. Podpisem zprostředkovatelské smlouvy začíná další
fáze prodeje nemovitosti.
Nejprve se zpracovává dokumentace nemovitosti. Pořizuje se fotodokumentace,
ve větších kancelářích i videozáznam, pokud existuje stavební dokumentace,
provede se její kopie, u příslušného stavebního úřadu se prověří možné
alternativní využití nemovitosti či volného pozemku, zpracuje se tzv.
exposé, což je soubor dokladů, charakterizujících nemovitost. Poté se
začne nemovitost nabízet. Mnozí začínající realitní makléři si myslí,
že jediným způsobem je inzerce. Ta je samozřejmě důležitá, ale zavedené
kanceláře mají jednak značnou vlastní databanku zájemců, jednak obvykle
spolupracují s celou řadou kanceláří jak doma, tak i ve světě. Rád bych
na tomto místě připomenul, že Asociace realitních kanceláří České republiky
má více než 200 členů, což je de facto největší síť v ČR, která je navíc
prostřednictvím Internetu propojena s celým světem. Není rozhodující,
zda jsou či nejsou tyto kanceláře propojeny počítačově, podstatná je
srovnatelná úroveň služeb a vzájemná důvěra. Skuteční odborníci vědí,
že prodávat nemovitosti nelze formou teleshopingu. Zkušení makléři mně
dají jistě za pravdu, že prodat, a to dobře, dá velikou námahu. Je třeba
řady setkání se zájemci, jednání o podmínkách, pomoci při zajišťování
úvěrů atd. Je to mravenčí práce s lidmi, úřady, bankami. K tomu je zapotřebí
tým zkušených lidí, který musí být za každých okolností klientovi k
službám, hájit jeho zájmy a garantovat mu absolutní serióznost služeb.
Je namístě připomenout, že prodej nemovitosti je často proces velice
zdlouhavý. Přesto, že kancelář dohodla s klientem cenu dle nejlepšího
vědomí a znalostí, stává se, že v daném okamžiku není o ten který druh
nemovitosti zájem. Klienti často netrpělivě navštěvují kancelář a dožadují
se rychlého prodeje argumentujíc, že známý podobnou nemovitost prodal
(a často za mnohem vyšší cenu), zatímco kancelář není schopná prodej
jeho nemovitosti realizovat. Obvykle se ukáže, že tomu tak není, nicméně
atmosféra je nervózní a pracovníkům kanceláře dá mnohdy velmi mnoho
práce toto klientovi vysvětlit. Rád bych čtenáře ujistil, že každá kancelář
se snaží,seč jí síly stačí, nemovitost prodat. Často ani velká firma
nedokáže v daném čase uspět. Proto je ze strany klientů nutná důvěra
ve vybranou kancelář. Chtít po kanceláři, aby prodala do jednoho či
dvou měsíců, je nesmysl. Obvyklá doba, na kterou by měla být uzavřena
smlouva, je 6 měsíců, neměla by však být kratší 4 měsíců. Po celou dobu
nabízení nemovitosti by měl být klient pravidelně informován o stavu
jeho zakázky a dle vývoje situace s kanceláří pružně spolupracovat.
Dejme tomu, že kancelář byla úspěšná a nalezla zájemce, který respektuje
cenu i eventuální doplňující podmínky a břemena. Kancelář se neprodleně
spojí s klientem a s touto skutečností jej seznámí. Ve většině případů
klient souhlasí s prodejem kanceláří vybranému zájemci. Nastává čas
pro přípravu kupní smlouvy. Aby se omezilo riziko odstoupení kupujícího
od připravované kupní smlouvy, sepisuje se smlouva o budoucí smlouvě
a kupec obvykle skládá nevratnou kauci ve výši až 10 % z kupní ceny.
Tímto opatřením se kancelář jistí pro případ, že by kupec porušil smlouvu
o smlouvě budoucí a odmítl kupní smlouvu akceptovat. Mnozí renomovaní
právníci mají o účinnosti smlouvy o budoucí smlouvě pochybnosti (i vzhledem
ke známému fungování soudů), a tak kauce je jedinou hmatatelnou pojistkou.
Sepsání kupní smlouvy je proces velice složitý, a to i přes názory
některých makléřů či komerčních právníků. Každá smlouva je totiž jiná,
vyskytuje se celá škála okolností, které jsou individuální pro každý
případ. Ze zkušenosti mohu potvrdit, že z hlediska bezproblémové vkladuschopnosti,
je nejlépe zadat sepsání kupní smlouvy notáři či advokátovi. Ten také
nese za správnost veškeré garance. Kupci ze zahraničí však velice často
od nás vyžadují notářské služby. Sepsáním kupní smlouvy většinou práce
realitní kanceláře nekončí. Je třeba zajistit vklad do katastru, což
je úkon, kterým přechází vlastnické právo na kupujícího. V dnešní poněkud
chaotické době, plné neseriózních obchodních partnerů, má kancelář možnost
pozdržením vkladu do termínu zaplacení kupní ceny oddálit přechod vlastnictví
na kupujícího, a tím chránit prodávajícího. Složitější je to v případě
při koupi na úvěr, kdy kupující hodlá kupovanou nemovitost použít jako
zástavu. Potom pouze notářským zápisem psaná smlouva (která je veřejnou
listinou) umožňuje bez složitého soudního řízení exekuci majetku kupujícího,
pokud tento, v termínu ve smlouvě určeném, kupní cenu nezaplatil.
Poněkud jednodušší je případ, kdy se na kancelář obrátí zájemce o koupi
nemovitosti. Buď přijde se zájmem o konkrétní nemovitost, nebo (to bývá
častěji) se žádostí o obstarání určitého typu nemovitosti. Jak jsem
výše uvedl, každá větší kancelář má tyto tzv. poptávky vedené ve své
počítačově zpracovávané databance, takže každou novou zakázku týkající
se prodeje nemovitosti počítač porovná a vybere z poptávky vhodného
zájemce. Ten pak je průběžně informován o konkrétní nabídce. V poslední
době se začínají vybrané realitní kanceláře mezi sebou propojovat a
navzájem si vyměňovat poptávky a nabídky. Sjednocují se v používaném
softwaru, vyměňují si diskety, exposé, informace o stavu trhu v jejich
regionu, některé již využívají i Internetu. Opět musím zdůraznit výhodu
Asociace realitních kanceláří, jejíž členové jsou po celé České republice
a je přirozené, že spolupracují především mezi sebou.
Vraťme se ale k případu, kdy existuje zájemce o konkrétní nemovitost,
která je v nabídce realitní kanceláře. Jak by měl postupovat? Především
si musí vyžádat exposé, ze kterého získá základní informace. Jsou to
zejména majetkoprávní vztahy, technické údaje o nemovitosti, břemena,
výše a obsah znaleckého posudku, výše zástavy, požadovaná cena. Důležitá
je rovněž skutečnost, zda má či nemá kancelář k nemovitosti exkluzivitu.
Pokud nemá, radím ke zvýšené opatrnosti při jednání, neboť stejnou nemovitost
může nabízet řada dalších kanceláří a než zájemce o koupi připraví potřebné
finance (často za cenu vícenákladů), je nemovitost v jiné kanceláři
prodána. Po prostudování podkladů a eventuálním shlédnutí videozáznamu
je potřebné důkladně si nabízenou nemovitost prohlédnout. Vždy by to
mělo být za asistence zástupce realitní kanceláře. Pokud je vše v pořádku,
složí obvykle kupující kauci, podepíše smlouvu o budoucí smlouvě (eventuálně
zápis o složení kauce) a dá k dispozici realitní kanceláři podklady
pro sepsání kupní smlouvy. Dál se postupuje jak výše uvedeno.
Obdobně jako u prodeje či koupi se postupuje v případě pronájmu nemovitosti.
Zde doporučuji věnovat zvýšenou pozornost obsahu nájemní smlouvy, neboť
se uzavírá na období, které nezřídka bývá delší pěti let, a je tedy
třeba do smlouvy promítnout vývoj cen nájemného, služeb, u dlouhodobých
pronájmů pak i vliv inflace či případné revalvace měny, rozsah oprav
hrazených nájemcem a pronajímatelem atd. Ze zkušenosti vím, že kvalitně
sepsaná nájemní smlouva je, zvláště u velkých nemovitostí, to nejdůležitější.
Závěrem bych rád shrnul
rady návštěvníkovi realitní kanceláře do následujícího desatera: nahoru
Věřím, že tyto řádky vnesou trochu světla do vztahu občanů a realitních
kanceláří. Jak jsem v úvodu řekl, je již celá řada velice seriózních
a zavedených realitních kanceláří, jejichž služby jsou na vysoké profesionální
úrovni. Bohužel je ale také celá řada těch druhých. Je tedy na veřejnosti,
aby svým zájmem o služby realitních kanceláří rozhodla, které kanceláře
mají místo na slunci, a které ne.
Ing. Ivan Žikeš
Prezident Asociace realitních kanceláří Čech, Moravy a Slezska
Majitel realitní kanceláře RECOM - Karlovy Vary
Převzato z materiálů Asociace realitních kanceláří České republiky
Na co si dát při
nákupu nemovitosti pozornahoru
Při koupi realit je nutné si nechat předložit výpis z listu vlastnictví
i vyjádření pozemkového úřadu
Katastr nemovitostí neeviduje restituční nároky
Ani řádná kupní smlouva a bezproblémový výpis z listu vlastnictví nemusí
nového majitele nemovitosti ochránit před nevypořádanými nároky restituentů.
Před koupí nemovitosti si nechte předložit nejen výpis z listu vlastnictví,
ale i doklady z pozemkového úřadu týkající se restitučních nároků. Restituční
nároky původních vlastníků pozemků a domů ještě nebyly vypořádány, a tak
se může stát, že o nemovitost, kterou v současnosti zakoupíte, můžete
v budoucnu přijít. Přibližně takto zní doporučení většiny právníků, kteří
svým klientům s nákupem realit pomáhají.
Důvod k ostražitosti tu podle právníků určitě je. Počet případů, kdy majitelé
nemovitostí, kteří svůj dům či pozemek koupili v posledních letech musí
vrátit restituentům, roste.
Katastr nemovitostí není povinen zapsat na list vlastnictví případné restituční
nároky původních vlastníků. Podle informací pozemkového úřadu, který tyto
nároky shromažďuje jsou na výpisu z listu vlastnictví uvedeny pouze restituce,
které již vstoupily do soudního řízení.
Právníci proto radí lidem, kteří kupují starší domy nebo pozemky: na bezproblémový
výpis z listu vlastnictví nespoléhejte a včas si zkontrolujte, zda není
na kupovanou nemovitost podán restituční nárok. Advokáti však zároveň
přiznávají, že sehnat informace o případných restitučních nárocích je
časově náročné. Kolečko začíná na katastrálním úřadě, kde je nutné si
spolu s výpisem z listu vlastnictví a snímkem z pozemkové mapy nechat
zpracovat i výpis z pozemkových knih. V těchto knihách jsou nemovitosti
zakresleny a zapsány tak, jak tomu bylo před jejich vyvlastněním. S přesnou
identifikací pozemků, tak zvaných P. K. parcel (zjednodušeně řečeno parcely
zakreslené v pozemkových knihách), je nutné dojít na pozemkový úřad. Zde
se musí podat žádost o vyjádření k případným restitučním nárokům, které
se na kupovanou nemovitost vážou.
Při koupi nemovitosti se v těchto specifických případech nelze spoléhat
ani na stoprocentní servis realitních kanceláří. "Neznám jedinou
realitní kancelář, která by kupujícího na případné problémy z restitučních
nároků upozornila. Důvod je jednoduchý: peníze. Pokud by totiž realitní
kancelář upozornila kupujícího na nebezpečí plynoucí z restitučních nároků,
žádná nemovitost by se neprodala a realitní kancelář by přišla o provizi,"
uvádí realitní makléř, který nechce být jmenován. Prezident Asociace realitních
kanceláří ČR Ivan Žikeš však tvrdí, že kvalitní realitní kancelář by měla
o takovém nebezpečí kupujícího informovat. "V dobře zpracované smlouvě
o zprostředkování prodeje nemovitosti musí být totiž uvedena i formulace
týkající se toho, že prodávaná nemovitost není restitučními nároky zatížena,"
říká Žikeš. Zároveň doplňuje: "To je pro kupujícího určitá pojistka.
Nový majitel nemovitosti se tak může v případě restitučních nároků soudit
s realitní kanceláří o náhradu škody".
Informace o případných restitučních nárocích se často nelze dozvědět ani
u dražebníků nemovitostí. Stejně jako v případě realitních kanceláří zde
totiž platí rovnice: neprodaná nemovitost = žádný zisk.
Za jak dlouho budou restituční nároky dořešeny je těžké odhadnout. Někteří
zaměstnanci pozemkových úřadů však předpokládají, že půjde o dobu minimálně
pěti až 10 let.
Zdroj: Hospodářské noviny, 1.11.2002
Jak nakupovat
pozemek pro výstavbunahoru
Cenu pozemku ovlivňuje řada faktorů. Nejpodstatněji cenu stavební parcely
ovlivňuje lokalita, ve které se nachází. Současný trh s nemovitostmi
a stavební parcely mezi ně patří také, sám ukazuje, které lokality patří
mezi vyhledávané a tedy v konečném důsledku "drahé". Stačí
jen nahlédnout do nejrůznějších inzertních časopisů případně na internet.
Metr čtvereční stavební parcely ve srovnatelných lokalitách v Praze
bude asi vždy dražší než ve většině českých měst.
Není však "Praha" v rámci cen stavebních parcel vše "co
se za ní vydává". Budeme-li srovnávat cenu v centru, či jinak pro
bydlení významné lokalitě např. v Brně, Karlových Varech, Zlíně apod.,
může být vyšší než v některých nově "rozparcelovaných"oblastech
okolí Prahy.
Cenu samozřejmě ovlivňuje také "kvalita" pozemku, tedy rozsah
zasíťování a podobně. Na druhé straně v některých oblastech, kde se
do zasíťování stavebních pozemků zapojila obec, např. v zájmu udržení
mladých rodin v obci, mohou být i stoprocentně připravené pozemky velmi
levné. Vzhledem k tomu, že je dnes poměrně snadné si opatřit výhodné
půjčky, doporučil bych této možnosti rychle využít.
Každý, kdo chce koupit stavební parcelu, by si měl nejprve důkladně
promyslet důvod, proč si chce takový pozemek koupit. Jedná se o výhodné
uložení finančních prostředků do nemovitosti? Jde o rozhodnutí, které
vzápětí vyústí ve stavbu individuálního rodinného domu a vyřeší se tak
bydlení pro rodinu v lepším prostředí? Až poté, kdy si odpovíte na tyto
a možná ještě řadu dalších víceméně osobních otázek, byste se měli rozhodnout,
jakou zvolíte cestu k realizaci svého záměru.
Nemáte-li zkušenosti s nákupem nemovitostí, pak byste se měli svěřit
do péče odborníků stejně tak, jako byste to udělali třeba v případě
vyhledání vhodného tématického zájezdu nebo nového počítače apod. Budete-li
hledat sami, můžete ztratit mnoho času většinou s nevalným výsledkem.
Obrátíte-li se na dobrou realitní kancelář můžete, předpokládat, že
vám bude předložena rozsáhlá nabídka pozemků dle vašich požadavků, včetně
nabídky zabezpečení všech služeb spojených s takovým obchodním případem.
Každá realitní kancelář, která vykonává svoji činnost s vědomím plné
odpovědnosti za kvalitně provedené služby poskytované svým klientům,
věnuje maximální péči všem svým obchodním případům, a to v plném rozsahu.
To neznamená pouze vyhledání obou stran obchodního případu, tedy prodávajícího
a kupujícího. Mezi jiným se jedná samozřejmě také o stoprocentní zabezpečení
smluvních vztahů mezi kupujícím a prodávajícím. Za tím účelem musí realitní
kancelář spolupracovat s právníky.
Rozhodnete-li pro nákup pozemku pro výstavbu nového rodinného domu,
mějte na paměti, že budete potřebovat řadu dokumentů a informací a vyjádření.
Správně vytypovaná realitní kancelář pro vás vše potřebné zajistí. Pro
úplnost se zmíním, že se jedná zejména o aktuální výpis z katastru nemovitostí,
snímek katastrální mapy, v některých případech i nabývací listiny, u
právnických osob výpis z Obchodního rejstříku prodávajícího. To, zda
je možné na pozemku, který jste si "vyhlédli" stavět, vám
napoví platný Územní plán pro danou lokalitu, ze kterého se dozvíte,
jedná-li se o stavební parcelu, na které se počítá s rodinnou zástavbou
případně nikoli. Na žádost vám stavební odbor příslušného města či obce
vydá písemné stanovisko k využitelnosti pozemku v souladu se schváleným
územním plánem. Na stavebním odboru se rovněž můžete dozvědět jestli
na pozemku nebo v jeho bezprostřední blízkosti jsou příslušné inženýrské
sítě. Je vhodné si zajistit vyjádření o možnosti připojení na inženýrské
sítě od příslušných dodavatelů energií. Samotná existence sítí u pozemku
ještě nemusí být zárukou možnosti připojení. Mohlo by se vám stát, že
nebudete připojeni z důvodu omezené kapacity, příkonu apod.
Samozřejmě je nutné dát si pozor na stavební uzávěry, které mohou být
vydány i pro území, kde se vzhledem ke své stávající zástavbě laikům
mohou na první pohled jevit jako bezdůvodné.
Vydání stavebního povolení na stavbu rodinného domu podmiňuje stavební
odbor vyřešeným přístupem na pozemek.Při zkoumání dokladů k pozemku
bychom proto neměli zapomenout na to, jak je zabezpečen přístup na pozemek.
Jedná se hlavně o případy, kdy přístupová komunikace není ve vlastnictví
obce. V takovém případě musí být zřízeno tzv. "věcné břemeno",
které zabezpečí přístup a příjezd k pozemku.
Pokud se přes všechny složitosti spojené s vyhledáním a nákupem pozemku
rozhodnete řešit vlastními silami, místo toho, abyste se svěřili do
péče některé renomované realitní kanceláře, potom alespoň pro sepsání
smluv využijte odborníky. V zájmu obou stran, prodávajícího i kupujícího
doporučuji deponovat příslušnou finanční částku na neutrálním účtu.
Vyplacení peněz prodávajícímu je pak vázáno zápisem vlastnických práv
kupujícího do katastru nemovitostí. K tomuto účelu je možné využít různé
možnosti. Jedná se například o notářskou či advokátní úschovu, dokumentární
akreditiv u banky apod.) Nesmíte také zapomenout, že z realizace převodu
vlastnických práv k nemovitosti vyplývají některé povinnosti vůči státu.
Jedná se zejména o zaplacení daně z převodu nemovitostí, kterou by ze
zákona měl zaplatit prodávající, ale pokud tak neučiní musí tuto daň
zaplatit kupující (je totiž ze zákona považován za "ručitele"
v případě opomenutí prodávajícího splnit tuto povinnost). Na tomto místě
je vhodné připomenout také povinnost prodávajícího zaplatit daň z příjmu,
pokud pozemek nevlastnil více jak pět let.
Převzato z materiálů Asociace realitních kanceláří
České republiky
Jak si vybrat
dům nebo byt a neudělat zásadní chybunahoru
Pořízení bytu nebo rodinného domu, ve kterém budete bydlet a žít, je
pro každého z nás složitým rozhodnutím. Chceme, aby to bylo bydlení
našich snů a tyto sny musíme nějak rozumně přizpůsobit částce, kterou
máme na nákup k dispozici.
Proto jsme se pokusili připravit několik otázek, které Vám pomohou
v rozhodnutí, zda je dům nebo byt z nabídky na trhu, mezi
kterými se právě rozhodujete, tím správným.
Lokalita
- Chceme bydlet v této části města nebo obce?
- Jaké je umístění obchodů, služeb, školy a MHD?
- Budeme se tu cítit bezpečně?
- Co sousedi, jak s nimi budeme vycházet?
- Mohou nás ohrozit záplavy?
Cena
- Je cena srovnatelná s cenami podobně velkých a srovnatelně kvalitních
domů a bytů v blízkém okolí?
- Pokud je cena nízká, jaké jsou důvody?
- Je nemovitost dobře izolovaná nebo budeme muset platit za vytápění
tisíce?
Velikost
- Odpovídá velikost našim potřebám?
- Potřebujeme skutečně tolik místností nebo nám bude stačit méně?
- Budeme mít kam zaparkovat auto?
Kvalita bydlení
- Odpovídá kvalita bydlení našim představám?
- Bude potřeba nějaká větší rekonstrukce? Kolik bude stát? Počítáme
s tím?
- Jak staré jsou rozvody elektřiny, vody, topení a odpadů? Budou se
muset v blízké době opravovat?
Důvody prodeje
- Proč majitel nemovitost prodává?
- Jak dlouho už ji nabízí? Proč?
- Za jakou cenu ji původně nabízel a proč slevil?
- Jak k nemovitosti přišel? Za jakou cenu ji koupil a kdy?
Záludnosti prodeje
- Je majitel skutečným vlastníkem?
- Je majitel jediným vlastníkem?
- Pokud má nemovitost více majitelů, bylo nabídnuto předkupní právo
ostatním spolumajitelům?
- Pokud má nemovitost více majitelů, je osoba, se kterou jednáme zplnomocněna
zavázat i ostatní?
- Ptali jsme se sousedů nebo v místním obchůdku, proč majitel prodává?
- Zkontrolovali jsme si územní plán obce, zda se v blízkosti nebudou
stavět silnice nebo průmyslové objekty
Hypotéka
v kostcenahoru
Hypoteční úvěr je určený fyzickým i právnickým osobám k financování
investic do nemovitostí. Hypotéka musí být zajištěna zástavním právem
k nemovitosti na území ČR. Obvykle se jedná o financovanou nemovitost,
ručit je však možné i jinou nemovitostí.
Pro některé případy lze získat státní příspěvek. Státní podpora snižuje
úrokovou míru z úvěru a činí tento finanční produkt atraktivnějším.
Zaplacené úroky lze odečíst od daňového základu daně z příjmu.
Hypoteční úvěr lze použít na:
- koupi nemovitosti
- bytu
- rodinného domu
- nájemního domu
- chaty či chalupy
- financování výstavby, nástavby, vestavby a přístavby
- financování rekonstrukce, modernizace a oprav
- vypořádání dědických a spoluvlastnických podílů
- refinancování dřívějąích účelových úvěrů na nemovitosti
Na jak dlouho a za kolik?
Délku splatnosti si můžete obvykle zvolit od 5 do 30 let. Banka posoudí
vaši bonitu a podle ní navrhne pro váš úvěr úrokovou míru. Podmínky pro
úrokovou sazbu je možné dohodnout na období 1 až 5 let (u některých bank
i déle). Po ukončení období fixace Vám banka navrhne sazbu na další cyklus.
V těchto cyklech je také zpravidla možné částečné či úplné předčasné splacení
úvěru bez sankce.
O hypotéce má smysl uvažovat od výše 300 tis. Kč.
Kolik potřebujete vlastních peněz ?
Standardní hypoteční úvěr dosahuje maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti.
Zbytek ceny musíte pokrýt z vlastních prostředků či jiných zdrojů.
Banky nabízejí speciální hypotéky až do 100 % hodnoty nemovitosti, samozřejmě
za vyšší úrokovou sazbu.
Jak to vypadá v praxi ?
Klient si vybere banku, u které požádá o hypotéku a doloží potřebné
doklady. Banka posoudí žádost a po schválení úvěru uzavře s klientem příslušné
smlouvy.
Jakmile jsou splněny podmínky banky pro uvolnění peněz, je možné začít
hypotéku čerpat. Během čerpání klient splácí pouze úroky z vyčerpané částky.
Jakmile je čerpání ukončeno, začíná standardní splácení hypotečního úvěru.
Po jeho splacení je zrušeno i zástavní právo k nemovitosti.
Více informací a zajištění hypotéky zdarma získáte u našeho partnera:
www.HYPOMAKLER.cz
Hypomakler.cz
12.9.2003
